Belangrijkste punten
- De verhuur van een gebouw is standaard vrijgesteld van btw in België (artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek).
- Sinds 1 januari 2019 kunnen verhuurder en huurder gezamenlijk opteren om een bedrijfshuur aan btw te onderwerpen.
- De optie geldt enkel voor nieuwe of ingrijpend gerenoveerde gebouwen, waarvoor de btw op de werken voor het eerst opeisbaar werd vanaf 1 oktober 2018.
- De huurder moet een btw-plichtige zijn die het goed uitsluitend gebruikt voor zijn economische activiteit.
- Eenmaal uitgeoefend, geldt de optie voor de volledige huurtermijn en kan ze niet worden ingetrokken voor het einde ervan.
Een verhuurder die een nieuw kantoorgebouw verhuurt aan een btw-plichtige vennootschap kan, sinds 1 januari 2019, samen met haar kiezen om btw aan te rekenen op die huur in plaats van onder de klassieke vrijstellingsregeling te blijven. Deze keuze, de btw op bedrijfsmatige onroerende verhuur, verandert de situatie voor de verhuurder: hij kan de btw recupereren die hij betaalde op de bouw of renovatie van het gebouw, iets wat de vrijstelling normaal verbiedt. Deze gids behandelt het vrijstellingsprincipe, de cumulatieve voorwaarden van de optie, de uitzonderingen die eraan ontsnappen (opslagruimtes, korte huurcontracten) en de gevolgen voor de herzieningstermijn van de afgetrokken btw.
Het principe: bedrijfsmatige onroerende verhuur standaard vrijgesteld van btw
Naar Belgisch recht is de verhuur van een onroerend goed in principe een van btw vrijgestelde handeling (artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek). Concreet rekent de verhuurder geen btw aan op de huur, maar kan hij ook de btw niet recupereren die hij betaalde op de aankoop, bouw of renovatie van het verhuurde goed. Deze vrijstelling geldt zowel voor een particuliere verhuurder als voor een vennootschap die kantoren of een atelier verhuurt aan een andere onderneming.
Deze vrijstellingsregel weegt historisch op vennootschappen die bouwen om te verhuren: de btw op hun bouwkosten blijft definitief verloren, een nadeel ten opzichte van een onderneming die rechtstreeks een gebouw aankoopt om er een belaste activiteit in uit te oefenen.
De btw-optie op een bedrijfshuur sinds 2019
De wet van 14 oktober 2018 voerde, in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek, een gezamenlijke optieregeling in tussen verhuurder en huurder om een bedrijfshuur aan btw te onderwerpen. Sinds de inwerkingtreding op 1 januari 2019 laat deze regeling de verhuurder toe btw aan te rekenen op de huur en, in ruil daarvoor, de btw te recupereren op zijn bouw, aankoop of renovatiekosten voor het gebouw.
| Vrijstellingsregeling (standaard) | Optieregeling (sinds 2019) | |
|---|---|---|
| Btw aangerekend op de huur | ||
| Btw recupereerbaar door de verhuurder op werken | ||
| Btw aftrekbaar door de btw-plichtige huurder | ||
| Uitdrukkelijk akkoord tussen verhuurder en huurder vereist | ||
| Herzieningstermijn van de afgetrokken btw | 15 jaar (gewoon investeringsgoed) | 25 jaar |
De keuze is niet onschuldig: eenmaal de optie uitgeoefend, geldt ze voor de volledige duur van de huurovereenkomst en kan ze niet worden ingetrokken voor het einde ervan, zelfs als het economisch belang van de verrichting ondertussen verandert.
De cumulatieve voorwaarden om de optie uit te oefenen
De optie staat niet open voor elke verhuur. Ze vereist dat verschillende voorwaarden samen vervuld zijn, niet afzonderlijk beoordeeld.
Cumulatieve voorwaarden van de btw-optie
Nieuw of ingrijpend gerenoveerd gebouw
De btw op de bouw- of renovatiewerken moet voor het eerst opeisbaar zijn geworden vanaf 1 oktober 2018. Een renovatie wordt als ingrijpend beschouwd wanneer de kostprijs exclusief btw minstens 60% van de waarde van het afgewerkte gebouw bedraagt.
Gebouw gelegen in België
Onbebouwde grond die alleen wordt verhuurd, valt niet binnen het toepassingsgebied van de optie.
Btw-plichtige huurder
De huurder moet btw-plichtig zijn (artikel 4 van het Btw-Wetboek), ongeacht of hij over een volledig recht op aftrek beschikt.
Uitsluitend professioneel gebruik
De huurder moet het goed uitsluitend bestemmen voor zijn economische activiteit, met uitsluiting van elk privé of residentieel gebruik.
Uitdrukkelijk gezamenlijk akkoord
Verhuurder en huurder moeten samen opteren, via een uitdrukkelijke vermelding opgenomen in de huurovereenkomst zelf.
Opslagruimtes en kortlopende huurcontracten: de uitzonderingen op de optie
Twee situaties volgen een andere logica dan de optie van 2019 en blijven aan btw onderworpen ongeacht de bouwdatum van het gebouw.
De terbeschikkingstelling van een opslagruimte tussen btw-plichtigen is automatisch aan btw onderworpen, zonder dat een gezamenlijke optie vereist is: deze regel bestond al voor de hervorming van 2019 en blijft gelden volgens haar eigen voorwaarden, los van de optie voor nieuwe of gerenoveerde gebouwen.
Ook de kortlopende verhuur, dit is de terbeschikkingstelling van een onroerend goed voor een periode van ten hoogste zes maanden door een verhuurder die handelt in het kader van zijn economische activiteit, ontsnapt eveneens aan de principiële vrijstelling, ongeacht of het gebouw nieuw is.
Tarief, duur van de optie en herziening van de afgetrokken btw
Zodra de optie wordt uitgeoefend, is de huur onderworpen aan het normale btw-tarief, momenteel 21%. De verhuurder kan dan de btw aftrekken die drukt op zijn bouw, aankoop of renovatiekosten, en de btw-plichtige huurder kan op zijn beurt de btw aftrekken die hij draagt op de huur, binnen de grenzen van zijn eigen recht op aftrek. Voor het ondertekenen van een huurovereenkomst met een optievermelding, voorkomt het nazicht van deze voorwaarden bij een boekhouder of een beroep op de fiscale begeleidingsdiensten van Monsiegesocial een latere herkwalificatie van het contract.
inwerkingtreding
Wet van 14 oktober 2018, btw-optie op bedrijfshuur
kantelpunt
Btw op werken opeisbaar vanaf deze datum om in de optie te vallen
toepasselijk tarief
Normaal btw-tarief op de huur die onder de optie valt
herzieningstermijn
Tegenover 15 jaar voor een gewoon onroerend investeringsgoed
Deze verlengde herzieningstermijn wordt vastgelegd door artikel 48, § 2, van het Btw-Wetboek zoals gewijzigd door de wet van 14 oktober 2018. Het koninklijk besluit van 12 mei 2019, dat de koninklijke besluiten nr. 3 en nr. 14 inzake btw wijzigt, legt het startpunt ervan vast op 1 januari van het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. Als de bestemming van het goed tijdens deze periode verandert (de huur eindigt en het gebouw krijgt opnieuw een vrijgesteld gebruik, bijvoorbeeld), kan de door de verhuurder afgetrokken btw het voorwerp uitmaken van een herziening in verhouding tot het aantal resterende jaren.
Hulp nodig met de btw op uw bedrijfshuur?
Monsiegesocial helpt u bij het structureren van uw fiscale en administratieve stappen, van de oprichting van uw vennootschap tot de opvolging van uw btw-verplichtingen.
Verder lezen
- Btw voor zelfstandigen in België: drempels, vrijstelling en verplichtingen, voor de algemene identificatie en aangifteregels.
- Btw op intracommunautaire diensten in België, voor de plaatsbepalingsregel en de verlegging van heffing bij grensoverschrijdende diensten.
- De btw-pagina van de FOD Financiën, voor officiële informatie over de btw-regelingen die van toepassing zijn op ondernemingen.
