Vastgoedmakelaar worden in België: BIV-erkenning en traject

Belangrijkste punten

• Vastgoedmakelaar worden in België vereist een erkenning van het BIV: het beroep is gereglementeerd en de titel is beschermd.
• Het BIV onderscheidt kolommen van makelaar, voornamelijk de bemiddelaar (tussenpersoon) en de syndicus (beheer van mede-eigendommen).
• Het typische traject combineert een relevant diploma, een beroepsstage onder een erkende stagemeester, en vervolgens een bekwaamheidsexamen.
• De makelaar kan werken als natuurlijke persoon of via een vennootschap, maar de vastgoedvennootschap moet eveneens door het BIV erkend zijn.

In België improviseer je niet als vastgoedmakelaar. Het beroep is een gereglementeerd beroep waarvan de titel beschermd is: alleen professionals erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV / IPI) kunnen het uitoefenen en de titel dragen. Vastgoedmakelaar worden in België veronderstelt dus een relevant diploma, een begeleide beroepsstage en het slagen voor een bekwaamheidsexamen, vóór de inschrijving op het tableau van het BIV. Dit kader vloeit voort uit de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, hervormd door de wet van 22 januari 2024. Deze gids beschrijft de kolommen van het beroep, het traject naar de erkenning, de na te leven verplichtingen en de keuze tussen natuurlijke persoon en vennootschap.

Vastgoedmakelaar worden in België verloopt via de BIV-erkenning

De vastgoedmakelaar oefent een intellectueel dienstverlenend beroep uit waarvan de toegang omkaderd is. De referentie-autoriteit is het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), het orgaan dat de professionals erkent, hun tableau bijhoudt en toeziet op de naleving van de plichtenleer. Zolang je niet ingeschreven bent, kun je noch de activiteit van vastgoedmakelaar als zelfstandige uitoefenen, noch de titel ervan dragen.

Deze bescherming beoogt de klanten te beveiligen van een sector die aanzienlijke sommen en zware verbintenissen behandelt. Het BIV mag niet worden verward met een beroepsfederatie of een eigenaarsvakbond: het is het instituut dat bij wet is belast met het reglementeren van de toegang tot het beroep en het disciplineren van zijn leden.

De kolommen van het BIV: bemiddelaar en syndicus, en het beroep van rentmeester

Het tableau van de titelvoerende vastgoedmakelaars telt twee kolommen: die van de bemiddelaars en die van de syndici. De rentmeester, een derde door het BIV erkend beroep, beheert voor rekening van eigenaars goederen die niet onder de syndicus vallen, en kan worden uitgeoefend ongeacht de kolom van inschrijving. Eenzelfde professional kan overigens in beide kolommen erkend zijn.

	Vastgoedbemiddelaar	Vastgoedsyndicus
Hoofdopdracht	Bemiddeling in verkoop en verhuur	Beheer van mede-eigendommen
Voor wie	Verkopers, kopers, verhuurders, huurders	Verenigingen van mede-eigenaars
Dagelijks	Schatting, tekoopstelling, bezoeken, onderhandeling	Administratie, rekeningen, onderhoud van gebouwen
BIV-erkenning vereist

De bemiddelaar is de voor het grote publiek meest zichtbare tussenpersoon: hij schat een goed, brengt het op de markt, organiseert de bezoeken, onderhandelt en begeleidt zijn klanten tot de ondertekening van de verkoopovereenkomst of de huurovereenkomst. De syndicus beheert de appartementsgebouwen voor rekening van de mede-eigenaars, en behartigt de budgetten, de vergaderingen en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Deze beroepen vereisen onderscheiden vaardigheden, wat aparte erkenningskolommen verklaart.

Het traject naar de erkenning: diploma, stage en bekwaamheidsexamen

De toegang tot het beroep wordt in verschillende fasen opgebouwd. De kandidaat toont eerst een toegangstitel aan, legt een bekwaamheidstest af, volgt vervolgens een beroepsstage onder toezicht van een erkende stagemeester, en legt daarna een praktisch bekwaamheidsexamen af voor het BIV. Gelijkwaardigheden bestaan, met name voor diploma's behaald in een andere EU-lidstaat.

1. 1

   Een toegangstitel aantonen

   Stap 1

   Relevant diploma (vaak op bachelorniveau) of een door het BIV gelijkwaardig geacht getuigschrift, aangevuld met kennis van bedrijfsbeheer.

2. 2

   Je aanvraag bij het BIV indienen

   Stap 2

   Het inschrijvingsdossier als stagiair samenstellen en de vereiste documenten leveren, waaronder een uittreksel uit het strafregister.

3. 3

   De bekwaamheidstest afleggen

   Stap 3

   De eerste fase van het traject, deze door het BIV georganiseerde test is verplicht maar niet eliminerend, vóór de inschrijving als stagiair.

4. 4

   De beroepsstage volbrengen

   Stap 4

   In de praktijk werken onder een erkende stagemeester, in een kantoor, met opvolging en opgelegde vorming.

5. 5

   Slagen voor het praktische bekwaamheidsexamen

   Stap 5

   De door het BIV georganiseerde proef afleggen na de stage om je vaardigheden aan te tonen.

6. 6

   De erkenning en de inschrijving op het tableau verkrijgen

   Stap 6

   Ingeschreven zijn als erkende vastgoedmakelaar, wat de uitoefening als zelfstandige opent.

De duur van de stage en de exacte inhoud van de proeven vallen onder de regels van het BIV en kunnen evolueren. In plaats van een cijfer te onthouden, ga de geldende voorwaarden, de kalender van de sessies en de gelijkwaardigheidsmodaliteiten rechtstreeks bij het BIV na op het moment dat je je stap start.

De verplichtingen van de erkende vastgoedmakelaar

De erkenning is geen eindpunt maar de intrede in een strikt deontologisch kader. De erkende makelaar stelt zijn beroepsaansprakelijkheid in het geding en behandelt fondsen van derden, wat precieze waarborgen rechtvaardigt. De FOD Economie en het BIV omkaderen deze verplichtingen, waarvan de naleving het behoud van de erkenning bepaalt.

De na te leven verplichtingen na erkenning

• De BIV-plichtenleer naleven

  De plichtenleer legt de plichten van de makelaar vast tegenover zijn klanten, zijn confraters en het Instituut.

• Een verzekering beroepsaansprakelijkheid en een borgstelling afsluiten

  Een dekking van de beroepsaansprakelijkheid en een financiële waarborg beschermen de klanten.

• Een derdenrekening gebruiken

  De voor rekening van de klanten ontvangen fondsen worden op een derdenrekening geplaatst, los van het vermogen van de makelaar.

• De antiwitwasverplichtingen naleven

  Identificatie van de klanten en waakzaamheid, aangezien de vastgoedmakelaar een aan de witwasbestrijding onderworpen beroep is.

• De permanente vorming volgen

  Een permanente vorming is vereist om bij te blijven en de erkenning te behouden.

De derdenrekening verdient een bijzondere vermelding: een voorschot betaald door een koper passeert nooit via de rekening-courant van de makelaar, maar via een specifieke rekening, een waarborg voor de bescherming van de klanten. Zo legt ook de hoedanigheid van onderworpene aan de antiwitwasregels de vastgoedmakelaar plichten van waakzaamheid en aangifte op, net als andere cijfer- en rechtsberoepen.

De BIV-erkenning is geen administratieve formaliteit: het is wat je toelaat het geld en de verbintenissen van je klanten volledig wettelijk te behandelen.

Werken als natuurlijke persoon of via een vastgoedvennootschap

Zoals de meeste zelfstandigen kan de vastgoedmakelaar werken als natuurlijke persoon of een vennootschap oprichten, meestal een BV. Het punt eigen aan het beroep: een vennootschap die de activiteit van vastgoedmakelaar uitoefent, moet zelf door het BIV erkend zijn, en ten minste één erkende natuurlijke persoon moet er de activiteit effectief leiden. De vennootschap wist de erkenningsvereiste dus niet uit, ze komt erbovenop.

Start je alleen, dan blijft de natuurlijke persoon de eenvoudigste weg om de activiteit te testen. Zodra het zakenvolume stijgt, je medewerkers tewerkstelt of je vermogen wil beschermen, wordt de oprichting van een vastgoedvennootschap relevant. Om de BV tussen de andere opties te situeren, helpt onze vergelijking van de rechtsvormen van een onderneming in België om te kiezen vóór je naar de notaris gaat.

Start je activiteit als vastgoedmakelaar op solide grondslagen

Monsiegesocial richt je vastgoedvennootschap op, van het financieel plan tot de maatschappelijke zetel, terwijl je je BIV-erkenningsdossier opbouwt.

Mijn vastgoedvennootschap oprichtenMijn onderneming domiciliëren

Verder lezen

• Zelfstandige worden in België: statuut, stappen en verplichtingen: de basis van het statuut vóór je naar de BIV-erkenning streeft.
• Rechtsvormen van een onderneming in België: hoe kiezen: om te kiezen tussen een natuurlijke persoon en een vennootschap.
• Een BV oprichten in België: de essentiële stappen: de meest voorkomende vorm voor een vastgoedvennootschap.