À retenir
- La location d'un immeuble est exonérée de TVA par défaut en Belgique (article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA).
- Depuis le 1er janvier 2019, bailleur et locataire peuvent opter conjointement pour soumettre un bail professionnel à la TVA.
- L'option ne vise que les bâtiments neufs ou lourdement rénovés, dont la TVA sur les travaux est devenue exigible à partir du 1er octobre 2018.
- Le locataire doit être un assujetti à la TVA qui utilise le bien exclusivement pour son activité économique.
- Une fois exercée, l'option s'applique pour toute la durée du bail et ne peut pas être retirée avant son terme.
Un bailleur qui loue un immeuble de bureaux neuf à une société assujettie à la TVA peut, depuis le 1er janvier 2019, choisir avec elle de facturer la TVA sur ce loyer plutôt que de rester dans le régime d'exonération classique. Ce choix, la TVA sur la location immobilière professionnelle, change la donne pour le bailleur : il peut récupérer la TVA payée sur la construction ou la rénovation du bâtiment, ce que l'exonération lui interdit normalement. Ce guide détaille le principe d'exonération, les conditions cumulatives de l'option, les exceptions qui y échappent (entrepôts, baux courts) et les conséquences sur la durée de révision de la TVA déduite.
Le principe : la location immobilière professionnelle exonérée de TVA par défaut
En droit belge, la location d'un bien immeuble est en principe une opération exonérée de TVA (article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA). Concrètement, le bailleur ne facture pas de TVA sur le loyer, mais il ne peut pas non plus récupérer la TVA qu'il a payée sur l'achat, la construction ou la rénovation du bien loué. Cette exonération vaut aussi bien pour un bailleur particulier que pour une société qui loue des bureaux ou un atelier à une autre entreprise.
Cette règle d'exonération pèse historiquement sur les sociétés qui construisent pour louer : la TVA sur leurs coûts de construction reste définitivement perdue, un désavantage par rapport à une entreprise qui achète directement un bâtiment pour y exercer une activité taxée.
L'option pour la TVA sur un bail professionnel depuis 2019
La loi du 14 octobre 2018 a introduit, à l'article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA, un régime d'option conjointe entre bailleur et locataire pour soumettre un bail professionnel à la TVA. Entré en vigueur le 1er janvier 2019, ce régime permet au bailleur de facturer la TVA sur le loyer et, en contrepartie, de récupérer la TVA sur ses frais de construction, d'acquisition ou de rénovation du bâtiment.
| Régime d'exonération (par défaut) | Régime optionnel (depuis 2019) | |
|---|---|---|
| TVA facturée sur le loyer | ||
| TVA récupérable par le bailleur sur les travaux | ||
| TVA déductible par le locataire assujetti | ||
| Accord explicite entre bailleur et locataire requis | ||
| Durée de révision de la TVA déduite | 15 ans (bien d'investissement classique) | 25 ans |
Le choix n'est pas anodin : une fois l'option exercée, elle s'applique pour toute la durée du contrat de bail et ne peut pas être retirée avant son terme, même si l'intérêt économique de l'opération évolue entre-temps.
Les conditions cumulatives pour exercer l'option
L'option n'est pas ouverte à toutes les locations. Elle suppose la réunion de plusieurs conditions, vérifiées ensemble et non isolément.
Conditions cumulatives de l'option TVA
Bâtiment neuf ou lourdement rénové
La TVA sur les travaux de construction ou de rénovation doit être devenue exigible pour la première fois à partir du 1er octobre 2018. Une rénovation est considérée comme lourde lorsque son coût hors TVA atteint au moins 60 % de la valeur du bâtiment terminé.
Bâtiment situé en Belgique
Un terrain non bâti loué seul n'entre pas dans le champ de l'option.
Locataire assujetti à la TVA
Le preneur doit être identifié à la TVA (article 4 du Code de la TVA), qu'il bénéficie ou non d'un droit à déduction complet.
Usage exclusivement professionnel
Le locataire doit affecter le bien exclusivement à son activité économique, à l'exclusion de tout usage privé ou résidentiel.
Accord conjoint explicite
Bailleur et locataire doivent opter ensemble, par une mention expresse reprise dans le contrat de bail lui-même.
Entrepôts et baux de courte durée : les exceptions à l'option
Deux situations suivent une logique différente de celle de l'option de 2019 et restent soumises à la TVA indépendamment de la date de construction du bâtiment.
La mise à disposition d'un emplacement pour l'entreposage de biens entre assujettis est soumise à la TVA de manière automatique, sans qu'un accord d'option conjoint ne soit nécessaire : cette règle existait déjà avant la réforme de 2019 et continue de s'appliquer selon ses propres conditions, distinctes de celles de l'option pour les bâtiments neufs ou rénovés.
De même, la location de courte durée, c'est-à-dire la mise à disposition d'un bien immeuble pour une durée ne dépassant pas six mois par un bailleur qui agit dans le cadre de son activité économique, échappe elle aussi à l'exonération de principe, qu'il s'agisse ou non d'un bâtiment neuf.
Taux, durée de l'option et révision de la TVA déduite
Lorsque l'option est exercée, le loyer est soumis au taux normal de TVA, actuellement de 21 %. Le bailleur peut alors déduire la TVA grevant ses coûts de construction, d'acquisition ou de rénovation, et le locataire assujetti peut à son tour déduire la TVA qu'il supporte sur le loyer, dans la mesure de son propre droit à déduction. Avant de signer un bail reprenant une mention d'option, vérifier ces conditions avec un comptable ou s'appuyer sur les services d'accompagnement fiscal de Monsiegesocial évite une requalification ultérieure du contrat.
entrée en vigueur
Loi du 14 octobre 2018, option TVA sur bail professionnel
date charnière
TVA sur travaux exigible à partir de cette date pour entrer dans l'option
taux applicable
Taux normal de TVA sur le loyer soumis à l'option
durée de révision
Contre 15 ans pour un bien d'investissement immobilier classique
Cette durée de révision prolongée est fixée par l'article 48, § 2, du Code de la TVA tel que modifié par la loi du 14 octobre 2018. L'arrêté royal du 12 mai 2019, qui modifie les arrêtés royaux n° 3 et n° 14 relatifs à la TVA, en fixe le point de départ au 1er janvier de l'année de mise en service du bâtiment. Si l'affectation du bien change en cours de période (le bail prend fin et le bâtiment retrouve un usage exonéré, par exemple), la TVA déduite par le bailleur peut faire l'objet d'une révision proportionnelle au nombre d'années restantes.
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Pour aller plus loin
- TVA pour indépendant en Belgique : seuils, franchise et obligations, pour les règles générales d'identification et de déclaration.
- TVA sur les services intracommunautaires en Belgique, pour la localisation et l'autoliquidation des prestations transfrontalières.
- La page TVA du SPF Finances, pour les informations officielles sur les régimes de TVA applicables aux entreprises.
